Wer Immobilien in mehr als einer Rechtsordnung hält, steht irgendwann vor einer Strukturentscheidung, und das Gespräch verläuft fast immer gleich. Die Einrichtungskosten werden verglichen. Die laufenden Jahreskosten werden verglichen. Die steuerliche Behandlung wird verglichen. Eine Struktur wird gewählt.

Die Frage, die übersprungen wird, ist die, die die wahren Kosten bestimmt: Was geschieht, wenn man sie wieder auseinandernehmen muss?

Nichts hiervon ist Rechts- oder Steuerberatung. Die rechtsordnungsspezifische Strukturierung erfordert qualifizierte örtliche Berater in jeder beteiligten Rechtsordnung. Dies ist ein Rahmen, um ihnen bessere Fragen zu stellen.

Warum die Auflösung der teure Teil ist

Die Einrichtung geschieht einmal, nach Ihrem Zeitplan, mit Zeit, Optionen zu vergleichen und Gebühren zu verhandeln. Die Auflösung geschieht meist unter Druck: ein Verkauf mit Frist, eine Refinanzierung, ein Todesfall, eine Scheidung, ein Gesellschafterstreit oder eine regulatorische Änderung, die die bestehende Konstruktion untragbar macht.

Druck nimmt Ihnen die Verhandlungsmacht. Er nimmt häufig auch die Möglichkeit, es in der effizientesten Reihenfolge zu tun, weil die Reihenfolge nun von einem äußeren Ereignis diktiert wird.

Der ehrliche Vergleich zweier Strukturen lautet also nicht Einrichtungskosten gegen Einrichtungskosten. Er lautet Einrichtung plus Betrieb plus Ausstieg, wobei der Ausstieg mit der Wahrscheinlichkeit gewichtet wird, dass er zu einem schlechten Zeitpunkt eintritt.

Die fünf Fragen

1. Wie kommt der Vermögenswert wieder heraus?

Verfolgen Sie den tatsächlichen Weg: Verkauf der Immobilie, Verkauf der Anteile der Halteeinheit, Ausschüttung, Liquidation. Jeder hat in jeder beteiligten Rechtsordnung andere Folgen. Ist die Antwort auf die Frage, wie ein Käufer dies erwerben würde, kompliziert, haben Sie Ihren künftigen Käuferkreis verengt — das ist ein Preisabschlag, dem Sie bereits zugestimmt haben, ohne es zu wissen.

2. Was geschieht im Todesfall?

Die erbrechtliche Behandlung unterscheidet sich zwischen den Rechtsordnungen stark, und grenzüberschreitende Erbfälle sind der Moment, in dem Familien die wahren Kosten einer aus Steuergründen gewählten Struktur entdecken. Die relevante Frage ist nicht nur, welche Steuer entsteht, sondern wie lange der Vermögenswert eingefroren ist und was ein überlebendes Familienmitglied in welcher Sprache und vor welchem Forum nachweisen muss.

3. Was hält ein Kreditgeber davon?

Finanzierung und Refinanzierung werden von Strukturen stark eingeschränkt, die Kreditgeber als undurchsichtig oder unvertraut empfinden. Eine Struktur, die laufende Kosten spart, aber den Vermögenswert schwer finanzierbar macht, hat Ihre Optionen genau in dem Moment verringert, in dem Optionen wertvoll sind. Fragen Sie, welche Kreditgeber im betreffenden Markt derzeit gegen diese Konstruktion finanzieren.

4. Wie viele Rechtsordnungen müssen übereinstimmen?

Jede zusätzliche Rechtsordnung bringt einen Berater, einen Meldekalender, eine Reihe von Substanzanforderungen und einen potenziellen Konfliktpunkt mit. Komplexität addiert sich nicht, sie potenziert sich. Zwei Rechtsordnungen sind beherrschbar; vier sind ein dauerhaftes Koordinationsprojekt mit permanenten Kosten.

5. Was geschieht, wenn sich die Regeln ändern?

Substanzanforderungen, Register der wirtschaftlich Berechtigten, Vorschriften zur wirtschaftlichen Substanz und Regeln zum Informationsaustausch haben sich im letzten Jahrzehnt erheblich bewegt, und zwar in dieselbe Richtung: mehr Offenlegung, mehr Substanz, weniger Anonymität. Eine Struktur, deren Tragfähigkeit davon abhängt, dass die derzeitigen Regeln gelten, trägt ein regulatorisches Risiko, das selten eingepreist wird.

Der Rahmen

Bevor Sie einer grenzüberschreitenden Struktur zustimmen, halten Sie mit Ihren Beratern vier Zahlen schriftlich fest: Einrichtungskosten, laufende Jahreskosten, geschätzte Kosten einer Auflösung bei geordnetem Verkauf und geschätzte Kosten einer Auflösung unter Druck.

Die meisten haben die ersten beiden. Sehr wenige haben die letzten beiden, und die vierte ist meist die größte.

Das allgemeine Prinzip

Einfachheit hat einen nicht eingepreisten Wert, der erst beim Ausstieg sichtbar wird. Eine Struktur, die jährlich geringfügig weniger effizient ist, sich aber schnell auflösen, leicht finanzieren und einem Käufer in einem Satz erklären lässt, schlägt über die gesamte Haltedauer häufig eine ausgeklügelte Konstruktion — weil sich deren Vorteil in kleinen Jahresschritten ansammelt, während ihre Kosten auf einen Schlag fällig werden, im denkbar schlechtesten Moment.

Komplexität sollte bewusst gewählt werden, aus einem bestimmten Grund und mit vorab bekannten Ausstiegskosten. Nicht, weil sie verfügbar war.