Der häufigste Programmfehler bei Sanierungen in Dubai ist nicht der Bau. Es sind die Genehmigungen. Kunden kommen mit einem Starttermin im Kopf, der Auftragnehmer sagt zu, und keine Seite hat die Zeit zwischen Unterschrift und der Erlaubnis, Lärm zu machen, ehrlich modelliert.

Genehmigungen laufen in Dubai auf zwei Ebenen, und die zweite wird regelmäßig vergessen.

Ebene eins: die Behörde

Welche Behörde zuständig ist, hängt ganz davon ab, wo die Immobilie liegt, was eine Funktion des Projektentwicklers und der Freizone oder Gerichtsbarkeit ist — nicht des Emirats als Ganzes.

  • Dubai Municipality deckt einen großen Teil der Baugenehmigungen und Änderungen im Festland-Dubai ab.
  • Dubai Development Authority (DDA) deckt Immobilien in ihren eigenen Zonen ab.
  • Trakhees deckt Gebiete der Ports, Customs and Free Zone Corporation ab, darunter mehrere große Küstenanlagen.
  • Master-Developer wie Emaar, Nakheel und andere betreiben in ihren Anlagen eigene NOC- und Gestaltungsprüfverfahren, die zusätzlich zum behördlichen Verfahren laufen, nicht anstelle davon.

Der erste praktische Schritt bei jeder Sanierung ist also nicht die Planung. Es ist die Klärung, welche Behörde für die Immobilie zuständig ist und was sie für den vorgesehenen Umfang verlangt. Eine kosmetische Auffrischung und ein struktureller Eingriff liegen in völlig unterschiedlichen Verfahren.

Ebene zwei: das Gebäude

Das ist die Ebene, die Kunden vergessen, und in Hochhäusern bestimmt sie den Zeitplan häufig enger als die Behörde.

Fast jedes verwaltete Gebäude in Dubai hat eigene Regeln zu:

  • Zulässigen Arbeitszeiten, die oft Abende, Freitage und Feiertage ausschließen
  • Der Frage, ob Nassarbeiten überhaupt erlaubt sind und unter welchem Schutz
  • Der Buchung des Lastenaufzugs, die in einem stark ausgelasteten Turm die bindende Beschränkung für Ihr gesamtes Programm sein kann
  • Anlieferfenstern für Material und Zugang zur Ladezone
  • Wegen und Zeiten der Schuttentsorgung
  • Versicherungsanforderungen für Auftragnehmer und rückzahlbaren Kautionen
  • Listen zugelassener Auftragnehmer, die manche Gebäude führen und durchsetzen

Ein Turm, der Ausbauarbeiten sechs Stunden am Tag, fünf Tage die Woche erlaubt, mit einem gemeinsamen Lastenaufzug, der in Zwei-Stunden-Slots gebucht wird, ist ein grundlegend anderes Projekt als eine Villa, in der das Team durcharbeiten kann. Jeder Auftragnehmer, der ein Programm anbietet, ohne das Ausbauhandbuch des Gebäudes gelesen zu haben, rät.

Was tatsächlich Verzug verursacht

Unvollständige Einreichungen. Mit Abstand die häufigste Ursache. Eine wegen fehlender Angaben zurückgegebene Einreichung setzt nicht dort fort, wo sie aufgehört hat; sie reiht sich neu in die Warteschlange ein. Zwei vermeidbare Wiedereinreichungen können mehr Programmzeit kosten als die ursprüngliche Prüfung.

Als tragend erkannter Umfang. Eine Grundrissänderung, die man für das Entfernen einer Trennwand hielt, betrifft in Wahrheit ein tragendes Bauteil. Damit wird aus einem unkomplizierten Verfahren eines, das Fachplanung, Berechnung und einen aufwendigeren Prüfweg erfordert.

Falsche Reihenfolge der beiden Ebenen. Manche Gebäudeverwaltungen verlangen den Nachweis der behördlichen Genehmigung, bevor sie ihr NOC ausstellen. Andere verlangen ihr NOC als Teil der behördlichen Einreichung. Die falsche Reihenfolge bei einem bestimmten Gebäude kann Wochen kosten, nur wegen der Abfolge.

Verdichtung durch Saison und Feiertage. Ramadan-Arbeitszeiten, Eid und Nationalfeiertag wirken sich sowohl auf die behördliche Bearbeitung als auch auf die zulässigen Baustellenzeiten aus. Ein Programm, in dem sie nicht eingetragen sind, ist kein Programm.

So bauen Sie einen realistischen Genehmigungspuffer

  1. Klären Sie vor Planungsbeginn die zuständige Behörde und die Anforderungen der Master-Anlage.
  2. Beschaffen Sie das Ausbauhandbuch des Gebäudes und lesen Sie es, bevor das Programm gezeichnet wird.
  3. Bestätigen Sie die erforderliche Reihenfolge zwischen behördlicher Genehmigung und NOC der Gebäudeverwaltung für dieses konkrete Gebäude.
  4. Führen Sie Genehmigungen als benannten Programmpunkt in Wochen, nicht als Annahme, die in der Mobilisierung versteckt ist.
  5. Tragen Sie Feiertagszeiten von Anfang an im Programm ein.

Die Neubewertung

Behandeln Sie Genehmigungen als Planungsvorgabe und nicht als administrative Nebensache. Früh zu wissen, dass ein Gebäude Nassarbeiten zu bestimmten Zeiten untersagt oder dass eine Anlage eine Fassadenprüfung verlangt, verändert, was Sie spezifizieren. Es nach Fertigstellung der Zeichnungen zu entdecken, verändert, was Sie bezahlen.