Wie vergleiche ich Bauangebote fair?

Senden Sie jedem Auftragnehmer denselben schriftlichen Leistungsumfang, einschließlich einer vom Kunden formulierten Ausschlussliste, und verlangen Sie die Bepreisung dagegen. Ohne gemeinsamen Leistungsumfang sind Summen nicht vergleichbar, weil die Angebote meist unterschiedliche Arbeitsmengen betreffen.

Was gehört in das Angebot eines Bauunternehmers?

Eine schriftliche Ausschlussliste, präzise Spezifikation benannter Positionen, Pauschalbeträge mit genannter Grundlage, ein Programm mit Meilensteinen und benanntem Genehmigungspuffer, Zahlungsbedingungen entlang des nachprüfbaren Fortschritts, ein Nachtragsmechanismus, Gewährleistungsbedingungen und Klarheit darüber, welche Leistungen selbst erbracht werden.

Warum ist das billigste Angebot oft das teuerste?

Weil ein niedriger Preis meist einen kleineren Leistungsumfang, eine nicht gesehene Annahme, einen Ressourcenplan, der verrutschen wird, oder die Strategie widerspiegelt, niedrig zu gewinnen und über Nachträge zurückzuholen. Ist ein Auftragnehmer erst mobilisiert, ist sein Austausch teuer, und genau deshalb verlieren Projekte bei der Nachtragsbepreisung Geld.

Wie man das Angebot eines Bauunternehmers richtig liest

Drei Angebote treffen ein. Eines ist deutlich günstiger. Ein Kunde ohne Bauhintergrund vergleicht die Summen, stellt fest, dass alle drei dasselbe Projekt beschreiben, und wählt die niedrige Zahl.

Damit hat er eine Entscheidung auf Basis der aussageärmsten Zeile des Dokuments getroffen.

Angebote für dasselbe Gebäude sind selten vergleichbar, weil sie selten denselben Leistungsumfang haben. Das ist zu prüfen, bevor ein Preisvergleich irgendetwas bedeutet.

1. Die Ausschlussliste

Beginnen Sie hier, nicht bei der Summe. Was ein Auftragnehmer ausgeschlossen hat, sagt mehr als das, was er eingeschlossen hat. Ein günstigeres Angebot, das Genehmigungen, Änderungen an der Gebäudetechnik, Abdichtung oder Nacharbeiten ausschließt, ist nicht günstiger — es ist kleiner. Jedes Angebot ohne schriftliche Ausschlussliste sollte zurückgegeben werden.

2. Pauschalbeträge und ihre Grundlage

Pauschalbeträge sind bei wirklich offenen Entscheidungen legitim. Sie sind aber auch das übliche Mittel, ein Angebot wettbewerbsfähig aussehen zu lassen. Trägt ein Angebot einen großen Pauschalbetrag für Sanitärobjekte, fragen Sie, welches Ausstattungsniveau er voraussetzt. Ein Pauschalbetrag ohne genannte Grundlage ist ein Platzhalter, der nach oben abgeglichen wird.

3. Genauigkeit der Spezifikation

Vergleichen Sie, wie jedes Angebot dieselbe Position beschreibt. „Feinsteinzeug-Bodenfliese“ gegenüber „Feinsteinzeug-Bodenfliese, 600×1200, rektifiziert, R10, benannter Hersteller, Lieferung und Verlegung einschließlich Kleber und Fugenmasse nach Spezifikation“ sind nicht zwei Preise für dasselbe. Die vage hat Spielraum; die präzise nicht.

4. Was das Programm tatsächlich sagt

Eine Dauer ist kein Programm. Achten Sie auf benannte Meilensteine, einen ausdrücklichen Genehmigungspuffer in Wochen, Lieferzeiten für Langläufer und angegebene Annahmen zu Baustellenzugang und Arbeitszeiten. Ein Auftragnehmer, der das Ausbauhandbuch des Gebäudes gelesen hat, zeigt dessen Beschränkungen im Programm. Einer, der es nicht gelesen hat, zeigt eine Dauer.

5. Zahlungsbedingungen gegenüber dem Baufortschritt

Vorgezogene Zahlungspläne verlagern das Risiko auf Sie. Ein Plan, in dem ein großer Anteil fällig wird, bevor nennenswerte Arbeit geleistet ist, setzt Sie aus und nimmt Ihnen die Verhandlungsmacht bei der Qualität. Zahlungen sollten dem nachprüfbaren Fortschritt folgen, mit einem Einbehalt bis zur Fertigstellung und einem Teil darüber hinaus.

6. Der Nachtragsmechanismus

Wie an anderer Stelle auf dieser Website behandelt: Ob ein Preisverzeichnis für häufige Änderungen vorliegt, das jetzt vereinbart wird, ist finanziell bedeutsamer als der Gesamtpreis. Ein Angebot mit vorab vereinbarten Nachtragssätzen ist einen Aufpreis gegenüber einem ohne wert.

7. Gewährleistungen und was sie abdecken

Unterscheiden Sie die Gewährleistung für Ausführung von der Herstellergarantie für Produkte. Fragen Sie nach der Dauer jeder, was sie erlöschen lässt und wer sie erfüllt. Fragen Sie auch, wie lang die Mängelhaftungsfrist ist und welche Pflichten darin liegen. Eine aktiv gelebte einjährige Mängelhaftungsfrist ist mehr wert als eine fünfjährige Gewährleistung eines Auftragnehmers ohne Prozess, sie zu erfüllen.

8. Wer die Arbeit tatsächlich ausführt

Welche Leistungen werden selbst erbracht und welche an Subunternehmer vergeben? Keine Antwort ist falsch, aber ein Auftragnehmer, der alles vergibt, ist ein Koordinator, und Sie sollten seine Koordinationsfähigkeit, seine Erfahrung mit genau diesen Subunternehmern und den Anteil Ihres Geldes verstehen, der als Marge durchläuft.

Warum das billigste Angebot oft das teuerste ist

Ein Preis, der deutlich unter dem der Wettbewerber liegt, spiegelt meist eines von vier Dingen wider: einen kleineren Leistungsumfang (siehe Ausschlüsse), eine Annahme, die Sie nicht gesehen haben, einen Ressourcenplan, der verrutschen wird, oder eine bewusste Strategie, niedrig zu gewinnen und über Nachträge zurückzuholen.

Das vierte ist am schädlichsten, weil es bei der Unterschrift unsichtbar und danach unvermeidbar ist. Sobald ein Auftragnehmer auf Ihrer Immobilie mobilisiert ist, kostet der Wechsel Demobilisierung, Remobilisierung, Programmzeit und eine neue Einarbeitung. Beide Seiten wissen das. Deshalb verlieren Projekte bei der Nachtragsbepreisung Geld.

Das Nützlichste, was man tun kann

Senden Sie allen drei Auftragnehmern denselben schriftlichen Leistungsumfang, einschließlich von Ihnen selbst formulierter Ausschlüsse, und verlangen Sie den Preis dagegen. Es dauert einen Nachmittag und ist der einzige Weg, Summen vergleichbar zu machen.

Wenn ein Auftragnehmer nicht gegen Ihren Leistungsumfang bepreisen will und auf seinem eigenen besteht, ist das für sich genommen aufschlussreich.