Villensanierungen in Dubai laufen häufiger und stärker aus dem Ruder als Apartmentsanierungen. Der Grund ist nicht, dass Villen schwerer zu bauen sind. Es ist, dass Villen weit mehr Fläche des Unbekannten haben und ein übliches Angebot um das herum gebaut ist, was man sehen kann.

Hier sind die sechs Treiber, die durchgängig außerhalb des bepreisten Leistungsumfangs liegen.

1. Die Gebäudehülle

Apartments haben eine Fassade, die jemand anderes pflegt. Villen haben vier, dazu ein Dach und die Schnittstelle zwischen beiden. Die Kombination aus UV-Belastung, Temperaturwechseln und gelegentlichem Starkregen in Dubai ist für Außenoberflächen, Dichtstoffe und Dachbahnen ungewöhnlich hart.

Ein Angebot für eine Villensanierung, das nur den Innenraum abdeckt, ist gegen ein Gebäude bepreist, dessen Hülle möglicherweise versagt. Versagt die Dachbahn innerhalb von zwei Jahren nach Ihren neuen Decken, machen Sie die Decken zweimal. Bestehen Sie auf einer Zustandsbewertung der Hülle, bevor der Innenumfang bepreist wird, nicht danach.

2. Entwässerung und Außenniveaus

Ältere Villen in Dubai haben häufig Außenniveaus, die bei der Übergabe in Ordnung waren und es jetzt nicht mehr sind — über Jahre aufgeschüttete Gartengestaltung, neu verlegte Pflasterungen oder Setzungen des Bodens. Die Folge ist, dass Wasser bei Starkregen den falschen Weg nimmt, den die Region inzwischen oft genug erlebt, dass es zählt.

Das ist bei trockenem Wetter unsichtbar und in einem Angebot unsichtbar. Es ist auch vergleichsweise günstig zu beheben, solange die Baustelle ohnehin mobilisiert ist, und extrem teuer, wenn es danach geschieht.

3. Kapazität der Gebäudetechnik, nicht nur ihr Zustand

Zwei verschiedene Fragen werden zu einer zusammengeworfen. „Ist die Elektroinstallation sicher“ ist eine Zustandsfrage. „Trägt der Verteiler die Last, die ich hinzufügen werde“ ist eine Kapazitätsfrage. Sanierungen fügen Last hinzu — mehr Klimazonen, eine größere Küche, Außenbeleuchtung, eine Poolpumpe, E-Auto-Ladung.

Kapazitätserweiterungen berühren die Einspeisung, was DEWA einbezieht, was einen Programmpunkt mit eigenem Zeitplan bedeutet. Das im dritten Monat zu entdecken ist ein echtes Terminereignis.

4. Tragwerkseingriffe und Genehmigungen

Die Grundrissänderung, die eine Villa funktionieren lässt, ist oft strukturell. Eine Wand entfernen, eine Öffnung bilden, anbauen. In Dubai braucht das die Planung eines Tragwerksplaners, eine behördliche Einreichung und Genehmigung und je nach Anlage zusätzlich ein NOC des Entwicklers oder Master-Developers.

Die Ingenieurkosten sind bescheiden. Die Programmkosten sind es nicht, und sie sind je nach Behörde und Anlage stark unterschiedlich. Jedes Villenangebot mit Tragwerksänderung sollte einen ausdrücklichen Genehmigungspuffer in Wochen enthalten, als solcher benannt.

5. Was hinter dem Putz liegt

Ältere Villen in Dubai wurden in Zeiten sehr hoher Bauauslastung von unterschiedlichen Auftragnehmern nach unterschiedlichen Standards gebaut. Die Mauerwerksqualität schwankt, die Estrichdicken schwanken, und der Bestand entspricht selten der Zeichnung.

Die professionelle Reaktion ist, nichts anderes vorzugeben. Sie besteht darin, vor der Bepreisung des Vertrags eine kleine Zahl von Untersuchungsöffnungen zu schaffen und eine benannte Reserve vorzuhalten — 10 bis 15 Prozent sind bei einer Villa jeden Alters realistisch, nicht pessimistisch.

6. Landschaftsgestaltung und der Pool

Sie werden als optionale Extras behandelt und werden dann doch zwingend, denn eine sanierte Villa mit müdem Garten und verfärbtem Pool wirkt nicht saniert. Poolanlage, Fliesen und Pumpenaustausch werden besonders häufig aus dem Hauptangebot ausgelagert und dann trotzdem gemacht, zu schlechteren Preisen, weil der Hauptauftragnehmer abgezogen ist.

Wie man alle sechs vor der Unterschrift sichtbar macht

Verlangen Sie von jedem Villenauftragnehmer neben dem Preis vier Dokumente:

  1. Eine schriftliche Ausschlussliste
  2. Einen Zustandsbericht zu Dach, Fassade und Außenentwässerung
  3. Eine Kapazitätsaussage zur Gebäudetechnik, nicht nur eine Zustandsaussage
  4. Ein Genehmigungsprogramm in Wochen, mit der benannten Behörde für jeden Punkt

Ein Auftragnehmer, der diese vorlegen kann, hat das Gebäude besichtigt. Einer, der es nicht kann, hat eine Zeichnung bepreist. Der Unterschied zeigt sich in beiden Fällen im vierten Monat; die einzige Wahl ist, ob er als Information oder als Nachtrag erscheint.