Das Ende einer Sanierung ist der Moment mit der geringsten Verhandlungsmacht und der größten Erschöpfung. Der Staub legt sich, der Auftragnehmer will abziehen, und der Eigentümer will sein Zuhause zurück. Genau dann werden Mängel stillschweigend akzeptiert. Ein strukturierter Abnahmeprozess behebt das.
Was eine Mängelabnahme ist
Eine Mängelabnahme bedeutet, die fertige Arbeit gegen den vereinbarten Leistungsumfang und die Spezifikation zu prüfen, jeden Mangel und jede Auslassung festzuhalten und sie vor der Schlussübergabe und der Schlusszahlung beheben zu lassen. Ein Mangel ist keine Änderungsanforderung. Es ist etwas, das den vereinbarten Standard nicht erfüllt.
Den Prozess im Vertrag vereinbaren
Die Mängelabnahme funktioniert am besten, wenn sie vor Arbeitsbeginn festgeschrieben wird. Ein guter Vertrag regelt:
- Wann die praktische Fertigstellung erklärt wird und wer sie bestätigt.
- Wie lange der Eigentümer Zeit hat, zu prüfen und die Mängelliste auszustellen.
- Wie lange der Auftragnehmer Zeit hat, die Punkte zu beheben.
- Welcher Prozentsatz der Zahlung bis zur Behebung der Mängel einbehalten wird und wie lange darüber hinaus.
- Die Mängelhaftungsfrist und wen man in dieser Zeit kontaktiert.
Die kommerzielle Seite dazu gehört zu den Punkten in Wie man das Angebot eines Bauunternehmers liest und Was schlüsselfertiges Bauen wirklich bedeutet.
Wie man prüft
Prüfen Sie bei gutem Tageslicht und noch einmal bei eingeschaltetem Licht. Bringen Sie eine Taschenlampe, eine Wasserwaage, ein Maßband, eine Rolle Malerkrepp oder kleine Aufkleber zum Markieren der Mängel und ein Telefon zum Fotografieren jedes Mangels mit. Arbeiten Sie Raum für Raum, jedes Mal in derselben Reihenfolge: Decke, Wände, Boden, Tischlerarbeiten, Türen und Fenster, Ausstattung, dann Gebäudetechnik.
Häufige Prüfpunkte
- Anstrich und Putz. Blicken Sie mit einem flach gehaltenen Licht an den Wänden entlang. Ausbesserungen, Rollerspuren, Läufer und unebene Ecken zeigen sich deutlich.
- Fliesen und Stein. Prüfen Sie Höhenversatz zwischen Fliesen, hohle Geräusche beim Klopfen, ungleichmäßige Fugen und ausgebrochene Kanten.
- Tischlerarbeiten. Öffnen Sie jede Tür und Schublade. Prüfen Sie Ausrichtung, Soft-Close-Funktion, Griffbefestigungen und Fugen gegen die freigegebenen Zeichnungen.
- Türen und Fenster. Sie sollten ohne Klemmen schließen, verriegeln und dichten.
- Elektrik. Testen Sie jede Steckdose, jeden Schalter und jede Leuchte, einschließlich Dimmer, und prüfen Sie, ob der Verteiler beschriftet ist.
- Sanitär. Betätigen Sie jeden Wasserhahn und jede Toilettenspülung; schauen Sie unter Waschbecken nach Tropfen; bestätigen Sie, dass Wasser schnell abläuft.
- Klimaanlage. Betreiben Sie jedes Gerät, prüfen Sie Luftstrom, Geräusch und dass das Kondensat abläuft. Gehen Sie die Punkte in Decken- und Klimaplanung durch.
- Reinigung. Eine Baureinigung ist nicht dasselbe wie eine bezugsfertige Reinigung. Vereinbaren Sie, welche Sie bezahlen.
Festhalten, kategorisieren, vereinbaren
Schreiben Sie jeden Mangel mit Raum, Beschreibung, Foto und Priorität auf. Das Kategorisieren hilft dem Gespräch: zuerst sicherheits- und wasserbezogene Mängel, dann funktionale, dann kosmetische. Teilen Sie die Liste schriftlich und bitten Sie den Auftragnehmer, jeden Punkt und einen Fertigstellungstermin zu bestätigen.
Seien Sie vernünftig. Ein perfektes Ergebnis auf den Millimeter verspricht kein Vertrag, und ein Eigentümer, der Hunderte triviale Punkte auflistet, verliert die Aufmerksamkeit für die, die zählen. Konzentrieren Sie sich auf Punkte, die die Spezifikation verfehlen, die Funktion beeinträchtigen oder mit der Zeit schlimmer werden.
Zurückhalten, was Ihnen Verhandlungsmacht gibt
Ein Einbehalt, meist ein kleiner Prozentsatz des Vertragswertes, ist der übliche Mechanismus. Er lässt sich vor Arbeitsbeginn weit leichter vereinbaren als bei der Fertigstellung. Stellen Sie sicher, dass der Einbehalt erst freigegeben wird, wenn die vereinbarten Mängel behoben und geprüft sind.
Nach der Übergabe
Bewahren Sie alle Unterlagen auf: Zeichnungen, Produktdatenblätter, Gewährleistungen, Prüfzertifikate und die Bestandsposition verdeckter Leitungen. Fotografieren Sie Wände, bevor sie geschlossen werden, wenn möglich. Melden Sie während der Mängelhaftungsfrist Probleme umgehend schriftlich und mit Fotos. Probleme, die in den ersten Monaten auftreten, wie Haarrisse, Türnachstellungen und kleine Lecks, sind zu erwarten und sollten im Rahmen des Vertrags behoben werden.
Steht die Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung, hilft eine saubere Mängelakte auch, die Wohnung selbstbewusst zu präsentieren; siehe Welche Aufwertungen sich beim Wiederverkauf auszahlen.